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期待物業費動態調整改變“惡性循環”

來源:北京青年報

  《北京市物業管理條例(草案)》10月22日公布并公開征求意見。條例草案要求建立物業服務收費動態調整機制。條例草案根據住宅小區不同類型對物業服務收費的動態調整進行了分類處理:商品房小區物業服務收費實行市場調節價,由業主和物業服務企業遵循合理、公開、質價相符的原則進行協商。(10月23日《北京青年報》)

  物業費調整難早已經成為影響業主與物業公司關系,繼而影響住宅小區品質的重要因素。在現實中,能夠調整物業費的小區只是個例,絕大多數小區物業費自業主入住以來沒有變化。面對物業管理中人力、耗材等成本上漲,前期部分小區開發商會補貼一部分,后期物業公司靠小區公共收入來補貼物業管理成本上漲,或者降低服務質量。

  上述條例草案提出,物業收費實行市場調節價并動態調整,為物業公司調整物業費提供了法律依據,有望解決物業費調整難。

  住宅小區物業費目前大多實行政府指導價。其優點是確保了物業收費價格穩定,弊端是沒有跟上市場變化,其結果是物業管理成本上漲而物業費紋絲不動,不少小區陷入惡性循環:物業服務質量下降—業主拒絕交物業費—居住品質進一步惡化。上述條例草案既明確物業收費實行市場調節價又允許動態調整,有望改變這種惡性循環。

  但物業費動態調整不是隨意調整,應該是有前提條件的,比如說物業公司應詳細公開物業費收支賬單,才能證明物業費沒有亂花;再比如,物業公司應提供相關成本上漲的詳細信息,以證明物業費有調整的必要。如此,與業主協商才有基礎。

  更重要的是,物業公司應該詳細公開小區各項公共收入和支出的賬本。因為不少業主反對上調物業費、甚至拒絕繳納物業費的一個重要原因是,小區公共收支不透明,比如電梯廣告收入、公共停車位收入、公共用房出租收入等究竟去哪兒了,是一本“糊涂賬”。即便一些小區公開賬本,但由于未經過嚴格審計,也無法得到業主信任。

  雖然條例草案明確了協商原則——合理、公開、質價相符,但如果協商的前提條件不明確,恐怕業主們不愿意協商,自然物業費動態調整也就無法實現,因為調整是需要多數業主同意的。此外,小區物業服務合同一般是業主入住之前簽訂的,從服務標準到收費標準都沒跟上經濟社會發展,所以重新簽訂服務合同也是物業費調整的前提。

  應該說重新制定物業費機制是趨勢。北京物業費擬動態調整,是其他城市改革物業費機制的重要參考。

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